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투자상품보기[제31호] 충주 공공민간임대아파트 준공자금 2차
투자 시작일 : 2017년 05월 26일 금요일 오전11시
[제31호] 충주 공공민간임대아파트 준공자금 2차
  • 투자자 수익률(연)

    19.00%

  • 투자기간

    8개월

  • 지급회차

    9 / 9

  • 모집금액

    15억원

진행률

100%

  • 진행률

투자가 처음이신가요?

헬로펀딩의 안전성

  • 투자상품 기본정보
  • 증빙자료
  • 안전장치 업데이트 new

투자설명

본 투자건은 충주 신우희가로 741세대 분양전환형 공공민간임대아파트의 시행을 맡고 있는 (주)신우산업개발의 준공자금 마련을 위한 대출건입니다. 정부의 대규모 개발사업이 진행중인 충주기업도시(넥스폴리스) 중앙에 위치한 충주 신우희가로 아파트는 인접한 중부내륙고속도로 및 평택제천고속도로를 통해 수도권 진입 및 기타 지역으로의 이동이 용이하고, 도보 5분이내 거리에 초중고교가 개교할 예정 등 주거환경이 우수하며, 포스코건설, 현대엔지니어링, 현대모비스 등 충주기업도시에 입점해 있는 약 26개 중대형 기업의 근로자의 주거수요와 분양전환형 공공민간임대아파트의 파격적인 입주조건 등으로 임대계약이 안정적으로 진행되고 있습니다. 본 프로젝트에 자기자본 154억원을 투입한 27년 업력의 신우산업개발은 임대보증금(회계법인의 실사가 진행된 2017년 1월 말 기준 482억원)에 대한 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위(선순위 총 채권최고액 104억원) 우선수익권 150%를 담보로 공사비 50억원을 대출신청하였으며, 헬로펀딩은 1차 펀딩 완료시 분양대금에 대한 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권 150%를 확보한 후 대출을 실행하고, 2018년 1월 입주전 임대보증금 잔금납입(임차인의 임대보증금 기납입 평균액이 30% 이상이고 전세보증금의 80% 대출가능하므로 미납가능성은 희박함)시 신탁사인 한국투자증권사를 통해 대출금을 직접 입금받아 상환하므로 상환재원이 명확하고 안전합니다.

 

(변경 : 대출자의 자금운용상황이 호전되어 3차, 4차 모집은 진행하지 않기로 협의되었습니다. 따라서 본 투자상품의 헬로펀딩 대출 총액은 30억원으로 변경되었습니다.) 

 

*본 투자상품은 총 30억원의 대출액을 2회차로 분할하여 진행됩니다. 

1차 모집 : 15억원 (펀딩완료)

2차 모집 : 15억원 (본 상품)

3차 모집 : 10억원 (진행취소)

4차 모집 : 10억원 (진행취소)

 

 

[투자개요]

◎대출담보 : 충주 분양전환형 공공민간임대아파트 741세대의 임대보증금 482억원(추후 분양 100% 완료 시 최대 726억원) 대한 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권 150% 

(선순위 총 채권최고액은 104억원으로 회계법인 실사가 진행된 2017년 1월 말 기준 가용담보금액은 378억원 수준 - 추후 분양 100% 완료 시 가용담보금액은 최대 622억원 수준까지 증가)

◎대출목적 : 준공자금 (공사비)

◎담보물 주소 : 충주시 가금면 용전리 696

◎모집금액 : 30억원 (본 투자상품은 총 30억원 중 2차 모집 15억원입니다.)

(변경 : 대출자의 자금운용상황이 호전되어 모집목표액 50억원이 30억원으로 조정되었습니다.)

◎연수익률 : 19%

◎투자기간 : 8개월 (조기상환 가능)

◎투자자 안전장치 : 분양전환형 공공민간임대아파트 741세대의 분양대금에 대한 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권대출기업 대주주와 시공사 대표이사의 연대보증 및 일람출급약속어음 공증

◎투자자 플랫폼 이용료 : 면제

◎상환방식 : 만기일시상환 (매월 이자수익 지급)

◎상환재원 : 입주자의 임대보증금 (임차인의 임대보증금 기납입 평균액이 30% 이상이고 전세보증금의 80% 대출가능하므로 상환재원이 명확하고 안전합니다.)

  

[용어설명 : 분양전환형 공공민간임대아파트란?]  

- 분양전환형 공공민간임대아파트란 민간 건설업체가 주택도시기금의 지원을 받아 소유주가 되어 건설한 아파트로 5년간 전세로 거주하다 분양으로 전환할 수 있는 아파트입니다. 일반적으로 임대보증금의 80% 수준까지 대출이 가능하여 분양형 아파트보다 초기 비용부담이 적고 의무임대기간의 절반(2년 6개월)이 지나면 입주자합의를 통해 기존에 책정된 확정분양가로 분양전환이 가능하며, 매입/매도시 각종 세금에 대한 면세특혜로 서민이 거주로 시작하여 수익성까지 기대할 수 있는 장점이 있으므로 동일권역 임대(분양)시장에서 상대적 선호도가 높습니다.

 

[분양전환형 공공민간임대아파트인 신우희가로의 임대조건] 

- 주변 시세대비 20% 저렴한 실입주금액 

- 입주시 80% 대출가능

- 5년간 전세보증금의 인상이 없음 

- 분양시 대출에 대해 30년 상환조건 (10년 거치, 20년 상환)

- 5년 후 공공건설 임대주택 분양전환가격의 산정기준과 분양전환 시 분양전환가 중 낮음금액으로 분양받을 수 있음

- 분양 후 매도 시 아파트값 인상으로 매입금액과 차액이 발생하여도 양도세가 면제됨

*위와 같은 유리한 임대조건으로 2017년 5월 22일 현재 총 741세대 중 649세대가 임대계약을 완료한 상태를 확인함


[용어설명 : 금전채권신탁이란?] 

- 신탁사로 수탁된 채권의 수익을 신탁계약상에 등록된 수익권자에게 신탁사가 지급을 대행하는 것으로, 본 건의 경우 임대보증금을 신탁사가 직접 납입받고 각 우선수익권자의 순위별로 누락없이 지급하므로 대출자의 임의 유용 등으로 인해 발생할 수 있는 문제를 구조적으로 방지할 수 있는 안전한 자금관리방식입니다.

핵심 투자포인트

◎담보력 

충주 741세대 분양전환형 공공민간임대아파트의 임대보증금 482억원(추후 분양 100% 완료 시 최대 726억원)에 대한 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권 150%를 확보하여 담보력이 우수합니다.   

 

◎사업력 

본 담보는 분양전환형 공공민간임대아파트는 우수한 주거환경과 파격적인 임대조건으로 분양성이 우수하므로 상환재원이 안전합니다.

- 주변 시세대비 20% 저렴한 실입주금액 

- 입주시 80% 대출가능

- 5년간 전세보증금의 인상이 없음 

- 분양시 대출에 대해 30년 상환조건 (10년 거치, 20년 상환)

- 5년 후 공공건설 임대주택 분양전환가격의 산정기준과 분양전환 시 분양전환가 중 낮은금액으로 분양받을 수 있음

- 분양 후 매도 시 아파트값 인상으로 매입금액과 차액이 발생하여도 양도세가 면제됨

*위와 같은 유리한 임대조건으로 2017년 5월 22일 현재 총 741세대 중 649세대가 임대계약을 완료한 상태를 확인함

  

◎수익성

19%의 고수익과 8개월의 투자기간을 가진 본 상품은 안정적인 장기수익을 원하시는 투자자분들께 추천합니다. 

투자자 보호장치

▣ 분양전환형 공공민간임대아파트 741세대의 임대보증금 482억원에 대한 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권 150% 설정

충분한 수요와 파격적인 임대조건을 가진 분양전환형 공공민간임대아파트 임대보증금에 대한 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권 150%를 확보하여 투자안전성 보강

기납입액 36.6%와 임대보증금 80%가 대출가능한 점을 고려할 때 미납에 대한 리스크가 희박하므로 안전함

5월 22일 기준 분양율 87%이고 연내 100% 계약체결이 가능한 수준으로 볼 때 담보총액은 726억원으로 증가하므로 더욱 안전함

[중요]1차 15억원 펀딩 완료 시 총 대출실행 예정액인 30억원으로 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권 150%를 설정합니다.

(금전채권신탁 3순위 우선수익권 증서는 5월 26일 신청되어 5월 30일 전후로 발급될 예정입니다.)

    

▣ 대출법인 대주주인 대표자와 시공사 대표자의 연대보증 

대출법인의 대주주인 대표자와 시공사 대표자의 연대보증으로 대출상환의 안전성 보강

 

▣ 대출법인 대주주인 대표자와 시공사 대표자의 일람출급약속어음 

대출법인의 대주주인 대표자와 시공사 대표자의 일람출급약속어음으로 대출상환의 안전성 보강

담보 분석 및 평가

1. 담보개요 

충주 분양전환형 공공민간임대아파트 741세대의 임대보증금 482억원(추후 분양 100% 완료 시 최대 726억원) 대한 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권 150%

(변경 : 대출자의 자금운용상황이 호전되어 모집목표액 50억원이 30억원으로 조정되었습니다.)


2. 담보가치평가 

구분

대상

금액(원)

담보 가치

2017년 1월 말 기준 임대보증금 잔금

48,200,000,000

담보 총 가치평가금액

48,200,000,000

금전채권신탁 1순위 + 2순위 우선수익권

한국투자증권 + J*캐피탈

10,400,000,000

 선순위 총 채권최고액

10,400,000,000

금전채권신탁 3순위 우선수익권 

 헬로펀딩 (예정)

 3,000,000,000

 담보여유금액

담보 총 가치 - (선순위 총 채권최고액 + 헬로펀딩 대출액)

34,800,000,000

 

- 가용담보금액 482억원 수준의 임대보증금(회계법인 실사가 진행된 2017년 1월 말 기준 / 임대계약 100% 체결시 726억원으로 증가)에 대해 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권 150%를 설정하고, 임차인의 기납입 평균액 30% 이상이고 전세보증금의 80% 대출이 가능하므로 잔금납입에 문제가 없고 신탁사인 한국투자증권을 통해 직접 입금받아 상환하므로 상환재원이 명확하고 안전합니다. 

- 또한 연 19%의 수익과 (주)신우산업개발의 대주주와 시공사 대표자의 일람출급약속어음공증 및 연대보증을 확보하여 안전성을 보강하였습니다.

- 충분한 담보력과 다수의 안전장치가 마련된 투자기간 8개월의 본 상품은 안정적인 장기수익을 원하시는 투자자분들께 추천합니다.

 

3. 담보의 상환력 검토

482억원 - (104억원 + 30억원) = 348억원

 

*헬로펀딩의 대출금 30억원을 상환하더라도 348억원의 담보여유금액이 있어 상환력이 충분합니다.

(2017년 1월 말까지 계약된 임대보증금의 잔금만으로도 선순위를 포함한 헬로펀딩의 대출금을 상환하기에 충분히 안전한 수준의 담보를 확보하였습니다.)

평가등급

헬로펀딩은 안전투자를 위해 A등급 이상의 상품만 취급합니다.
S
A
B
C
D
S

심사총평

1. 대출개요

충주 신우희가로 741세대 분양전환형 공공민간임대아파트의 시행사인 (주)신우산업개발은 준공자금 마련을 위해 대출 30억원을 신청함 


2. 대출관련 확인사항

- 사업성 검토 : 회계법인 실사보고서를 통해 확인

- 연체, 세금체납 : 금융거래확인서 및 국세, 지방세 완납증명서로 ‘이상없음’ 확인 

- 대출자금 용도 : 대출기업 대표 면담 및 자료로 확인

- 상환재원 확인 : 분양현황표 및 자금흐름도를 통해 확인

- 공사스케줄 확인 : 주택도시보증공사가 발행한 공정확인서를 통해 확인

- 사업지 현장확인 : 투자심의위원회의 각 현장 방문분석을 통해 확인


3. 종합의견 

대출자인 (주)신우산업개발은 지난 3년간 평균연매출 526억원을 달성하고 있는 개발업력 27년차의 건실한 기업으로 충주 기업도시 중심에 분양전환형 공공민간임대아파트의 시행을 맡고 있습니다.

사업지는 기업도시 특화지역으로 포스코건설, 현대엔지니어링, 현대모비스 외 26개 중대형 기업이 입주해 있어 수요가 충분하며 분양전환형 공공민간임대아파트의 우수한 임대조건으로 무난히 계약이 체결되고 있는 상황입니다. 헬로펀딩은 올해 1월 말 회계법인의 실사를 통해 확인된 입주계약 임대보증금의 잔금인 482억원으로 선순위 채권최고액 104억원(실대출액 80억원)과 헬로펀딩의 대출금 30억원을 을 제하여도 328억원의 담보여유금액이 있어 상환성이 충분한 것을 확인하였고, 한국투자증권의 금전채권신탁 3순위 우선수익권 150%의 설정과 대출기업 대주주 그리고 시공사 대표자의 일람출급약속어음 및 연대보증 등의 체결로 투자안전성이 충분히 마련된 투자상품이므로 투자자앞 등록을 확정합니다.

지도

투자안내

투자금액별 총예상수익
투자금액 예상수익
(연 수익 기준 / 세전)
100,000원 19,000원
500,000원 95,000원
1,000,000원 190,000원
10,000,000원 1,900,000원
50,000,000원 9,500,000원
100,000,000원 19,000,000원

* 상환일: 매월 5일 (공휴일인 경우 익일)
* 연 수익률 기준

투자시 참고사항
○ 투자수익 시뮬레이션
  • 투자수익 시뮬레이션은 예상수익을 표기해주는 것으로 펀딩완료 후 대출실행일과의 일수차이, 조기상환 및 기타 이유로 기재된 예상수익은 변동될 수 있습니다.

○ 원금 및 이자 보장에 대한 사항
  • 헬로펀딩은 투자금에 대하여 원금 및 이자수익을 보장하지 않습니다.
  • 채무자의 채무 불이행시 경,공매등의 절차 과정에서 원금의 일부 손실이 발생할 수 있습니다.

○ 이자소득세 원천징수
  • 일반투자자의 투자수익은 '비영업대금의 이익'으로 소득세법 제 16조 제 1항 제 11호에 의해 25%의 소득세가 발생되며, 주민세 2.5%가 추가되어 총 27.5%의 세금을 납부해야 합니다. 이러한 세금납부에 대해 헬로핀테크에서 원천징수를 하므로 일반투자자는 별도로 세금신고를 하실 필요가 없습니다.

○ 투자일과 원금상환 입금날짜가 다른 이유
  • 투자금이 100% 펀딩된 이후 대출약정을 통해 대출이 실행되며 이 기간에 수일이 소요될 수 있으며, 대출자 분이 대출금을 받은날 부터 이자가 계산되어지기 때문에 실 투자일과 상환일에 차이가 발생합니다.

투자관련 도움말

금전채권신탁이 무엇인가요?  

- 신탁사로 수탁된 채권의 수익을 신탁계약상에 등록된 수익권자에게 신탁사가 지급을 대행하는 것으로, 본 건의 경우 임대보증금을 신탁사가 직접 납입받고 각 우선수익권자의 순위별로 누락없이 지급하므로 대출자의 임의 유용 등으로 인해 발생할 수 있는 문제를 구조적으로 방지할 수 있는 안전한 자금관리방식입니다.

 

펀딩 참여 후 이자는 언제부터 계산이 되나요?

- 이자 계산은 대출자에게 대출금액이 지급된 시점부터 계산됩니다.

   대출금액 지급 시점은 투자목표금액 100% 달성 후 담보의 권리설정을 완료한 뒤 1~2일 이내 대출자에게 지급됩니다.

투자 원금과 이자는 어떻게 받나요?

- ​헬로펀딩의 이자와 원금은 투자자분들의 편의를 위해 등록하신 본인계좌로 자동 입금됩니다.

 (이자와 원금 지급일에 출금신청을 하거나 출금신청을 하고 입금시까지 기다릴 필요가 없어 편리합니다.)

   ​​

목표금액이 모집되지 않으면 어떻게 되나요?

- 모집 기간내 목표금액이 미달되거나 대출자의 요청으로 펀딩이 취소되는 경우, 해당 투자금은 예치금으로 자동전환됩니다. 

​  

추가 투자가 가능한가요?

- 네. 추가 투자가 가능합니다. 추가 투자시 '투자내역 > 투자현황' 에서 합산된 금액으로 확인 가능합니다.

투자시뮬레이션과 실제 수익이 왜 다르죠?

- 담보의 권리설정 완료 후에 대출이 실행되므로, 권리설정에 소요되는 기간(1~2일)으로 인해 실제 투자기간에 일부 변동이 발생할 수 있습니다. 

  투자기간 변동으로 인해 상환일이 이월되는 등의 이유로 투자시뮬레이션과 실제 수익은 다소 차이가 발생할 수 있습니다.

 

투자자플랫폼 이용료는 얼마인가요? 

- 본 상품의 투자자 플랫폼 이용료는 면제입니다.

투자자보호는 어떻게 되나요?

-  분양전환형 공공민간임대아파트 741세대의 분양대금에 대한 한국투자증권사의 금전채권신탁 3순위 우선수익권, 대출기업 대주주의와 시공사 대표이사의 연대보증 및 일람출급약속어음 공증 등이 마련되어 있습니다.

증빙자료

 ​

1. 본 상품의 대출기간은 8개월이며, 대출이자는 연 19% 입니다. 

  >대출기간 및 대출이자는 대출약정서를 통해 증빙함 (대출실행일 : 2017년 5월 26일)

 대출약정서 보기

*본 투자상품은 총 30억원의 대출액을 2회차로 분할하여 펀딩진행하며, 대출약정서는 1부입니다.

 

2. 헬로펀딩은 대출실행 전 한국투자증권의 금전채권신탁신탁 3순위 우선수익권 150%를 설정할예정입니다.

 >헬로펀딩의 담보에 대한 설정권리는 한국투자증권의 금전채권신탁 계약서를 통해 증빙함

 금전채권신탁 수익권 증서 보기

 

3. 2017년 1월 말 회계법인 실사를 통해 확인된 임대계약건수는 총 741건 중 544건이고, 계약금액은 1,014억원 중 763억원입니다.. 

 >회계법인의 임대계약 및 계약금액 실사는 실사보고서를 통해 증빙함

 회계법인 실사보고서 보기  

 

4. 신우희가로 아파트의 2017년 4월 30일 기준 전체공정율은 70.2% 입니다. 

 >신우희가로의 전체공정율은 주택도시보증공사가 발행한 공정확인서를 통해 증빙함

 공정확인서 보기  

 

5. 대출자의 기업신용등급은 BB+ 입니다. 

 >대출자의 기업신용등급은 신용평가결과 통보서를 통해 증빙함

 기업신용평가결과 통보서 보기  

 

6. 대출기업 대주주와 시공사 대표이사의 일람출급약속어음을 통해 투자 안전을 강화하였습니다. . 

 >대출기업 대주주와 시공사 대표이사의 일람출급약속어음은 일람출급약속어음공증서를 통해 증빙함 (모집금액은 50억원에서 30억원으로 변경되었지만 모집전 공증받은 일람출급약속어음의 기재금액은 50억원으로 유지합니다.)

 일람출급약속어음공증서 보기  

 

7. 대출기업 대주주와 시공사 대표이사의 연대보증을 통해 투자 안전을 강화하였습니다. 

 >대출기업 대주주와 시공사 대표이사의 연대보증은 연대보증서를 통해 증빙함

 연대보증서 보기  

 

8. 대출자의 금융거래 연체이력이 없음을 확인하였습니다. 

 >대출자의 금융거래 연체이력 확인은 국세/지방세 납세증명서를 통해 증빙함

 납세증명서 보기  

안전장치 업데이트

투자 관련 추가내용안내

헬로펀딩 [제31호] 충주 공공민간임대아파트 준공자금 2차 상품의 투자금액이 대출실행되어 아래와 같이 추가내용을 공지합니다. 

 

 등록일

업데이트 내용 

 2018-01-24

 >원리금이 전액 상환완료되었습니다.

 

 

 2017-11-16

 >10월 31일 기준 공정률은 95.9%입니다.

 건축공정확인서 보기

 

 

 2017-10-11

 >9월 28일 기준 공정률은 93%입니다.

 건축공정확인서 보기

 

 

 2017-09-26

 >8월 31일 기준 공정률은 89%입니다.

 건축공정확인서 보기

 

 

 2017-09-20

 >대출금 지급 내역을 입금확인증으로 증빙합니다.

 입금확인증 보기

 

 

 2017-08-08

 >7월 31일 기준 공정률은 85%입니다.

 건축공정확인서 보기

 

 

 2017-08-02

 >6월 30일 기준 공정률은 79%입니다.

 건축공정확인서 보기

 

 

 2017-06-15

 >금전채권신탁계약 수익권증서가 등록되었습니다.

 수익권증서 보기

 

 

 2017-05-26

 >대출실행 금액 : 15억원 (모집금액 100% 지급되었습니다.)

 >대출약정서에 약정체결일자가 표기되었습니다.

 대출약정서 보기 

 

 

*투자자 수익은 대출실행일부터 산정되며 자세한 내용은 활동내역>투자현황>투자상품의 '상세보기' 버튼 클릭 시 확인하실 수 있습니다.

*투자자분들의 안전을 최우선으로 생각하는 헬로펀딩이 되겠습니다.

 감사합니다. 

 

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※ 투자위험고지
본 투자상품은 원금이 보장되지 않습니다. 모든 투자상품은 현행 법률 상 ‘유사수신 행위의 규제에 관한 법률’에 의거하여 원금과 수익을 보장할 수 없습니다.
또한 차입자가 원금의 전부 또는 일부를 상환하지 못할 경우 발생하게 되는 투자금 손실 등 투자위험은 투자자가 부담하게 됩니다.
은(는) 상기 내용을 확인하였으며 그 내용에
※ 빈칸에 '동의함' 입력 시 투자 가능합니다.
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